Jade Beach 3808 — Broker Dashboard

Property Overview

Jade Beach, Unit 3808

$3.39M

Asking Price

4 / 4.5

Bed / Bath

2,394 SF

Interior

38th

Floor

$1,416

Price / SF

Quick Read

Jade Beach Unit 3808 is one of the few 4-bedroom units on a high floor (38th) with direct, unobstructed Atlantic Ocean views in the building. Designed by Carlos Ott, Revuelta & Karp for Fortune International (2008), it's a recognized address in the Latin American, European, and Israeli luxury markets.

The Core Narrative

"In Jade Beach, finding a 4BD on floor 38 with this ocean exposure at this price is exceptional. The right buyer doesn't need to compare — they need to act."

Property Specs

Address17001 Collins Ave, APT 3808

BuildingJade Beach (2008, 51 floors)

ArchitectOtt / Revuelta / Karp

DeveloperFortune International

Asking Price$3,390,000

Price / SF$1,416

Bedrooms4

Bathrooms4.5

Interior2,394 SF

Floor38th — High

ViewsDirect Atlantic Ocean

HOA (est.)~$3,112 / month

MLSA11946397

ListedJanuary 2026

KitchenSnaidero + Sub-Zero / Miele

FlooringPorcelain Tile

WindowsFloor-to-Ceiling Glass

Building Amenities

🏖 Private Beach Club

♾ Infinity Pool

💆 Full-Service Spa

🏋 Technogym

🛎 Concierge 24/7

🚗 Valet Parking

Buyer Personas

Who Buys This — and Why

Detectá el perfil antes del showing. Cada persona requiere una película diferente. Click en cada perfil para ver el ángulo exacto.

🏠 Familia Internacional

🌊 Lifestyle Buyer

💼 Inversor Patrimonial

👑 Status-Driven

🤝 Buyer-Side Broker

¿Quién es?

Familia latinoamericana (Venezuela, Colombia, Argentina, México, Brasil) o europea. 40-58 años. Patrimonio líquido >$5M. Busca segunda residencia en Miami para uso estacional, vacaciones familiares y resguardo patrimonial en USD.

¿Por qué compra esto?

4 dormitorios: funciona para familia completa e invitados. Piso 38: presencia y vistas que impresionan. Jade Beach: dirección reconocida. Lock-and-leave: cero fricción cuando no están.

Ángulo de venta

"Esta es la base familiar de Miami. Cuatro dormitorios en piso 38 frente al océano. Todos tienen su espacio, su privacidad, su vista. Llegás, abrís, y ya estás donde querías estar. Sin compromiso, sin fricción."

¿Quién es?

Ejecutivo o empresario, 35-55 años. Se relocaliza parcialmente o totalmente a Miami. Quiere vivir la experiencia oceanfront con servicio y presencia de nivel resort.

¿Por qué compra esto?

El amanecer sobre el Atlántico desde su cama. Bajar en ascensor y estar en la playa. El spa, la piscina infinita, el concierge. Vivir Miami sin fricción y sin comprometer nada.

Ángulo de venta

"Esto no es un departamento. Es tu lifestyle consolidado. El Atlántico desde la suite master. El spa cuando querés. La playa cuando querés. Eso es lo que estás comprando."

¿Quién es?

Inversor que diversifica capital fuera de su país. Busca hard asset en USD con bajo riesgo de devaluación relativa. Puede no usar la unidad personalmente o rentarla.

¿Por qué compra esto?

Oceanfront en ubicación globalmente reconocida. Precio defensivo vs. nuevas torres. Activo que no se replica: frente al mar con esta altura y configuración.

Ángulo de venta

"Oceanfront de calidad en el corredor costero de Sunny Isles no se fabrica más. Este capital está en USD, en Florida, en una dirección globalmente reconocida. La escasez real defiende mejor que cualquier proyección."

¿Quién es?

Comprador orientado por imagen, percepción social y reconocimiento. La dirección importa. El edificio importa. El piso importa. No busca metros; busca impacto.

¿Por qué compra esto?

Jade Beach es una dirección que se conoce en los círculos correctos. Piso 38. Vista directa. Es la tarjeta de presentación correcta en Miami para quien le importa eso.

Ángulo de venta

"This is where you land in Miami. 17001 Collins, floor 38, Jade Beach. Esa dirección tiene peso. Y cuando alguien te visita y ve ese océano desde el living, no necesita explicación."

¿Qué necesita?

Datos de mercado, lógica de pricing, margen de negociación, comparables, y razones concretas para convencer a su propio cliente. Hablale a él con datos.

¿Cómo ganarlo?

Mostrá que el pricing está justificado. Facilitá el trabajo — brochure, sitio, comparables. Sé rápido y profesional. El broker-side quiere cerrar, no complicarse.

Ángulo de venta

"El último 3BD en el edificio se cerró a $1,422/SF. Esto es un 4BD en piso 38 a $1,416/SF. Los números hablan solos. Si tu cliente está listo, yo estoy listo para hacer que esto funcione."

Sales Angles

Las 3 Películas de Esta Propiedad

Nunca vendas "un departamento". Detectá cuál de estas películas conecta con tu comprador y entrá por ahí.

🏠

Ángulo Principal

Family Luxury Base

En Sunny Isles, encontrar 4 dormitorios en piso 38 con vistas directas al océano en un edificio de este nivel, a este precio, es excepcional. Esta es la respuesta para la familia que quiere llegar a Miami, abrir la puerta, ver el mar, y saber que cada habitante tiene su propio espacio con privacidad y nivel.

4 Dormitorios Piso 38 Lock & Leave Mercado LATAM

🌊

Ángulo Secundario A

Oceanfront Lifestyle Asset

Para el comprador emocional: esto no se trata de metros. Se trata del amanecer directo al Atlántico desde la suite. De bajar en ascensor y estar en la playa. Del spa, la piscina infinita, el concierge. De vivir en Miami sin fricción y sin comprometer nada.

Lifestyle Amanecer / Océano Resort Living Emocional

💼

Ángulo Secundario B

Wealth Preservation in Hard Asset

Para el inversor racional: oceanfront en el corredor costero de Sunny Isles no se replica. La oferta de unidades con 4 dormitorios, planta noble y altura real es estructuralmente limitada. El capital está en USD, en Florida, en una dirección globalmente reconocida.

Hard Asset USD Escasez Real Patrimonio Racional

Strengths & Weaknesses

Lo Que Defiende — y Lo Que Neutralizás

💎 Fortalezas Reales

🏢

Configuración Escasa

4BD/4.5BA en piso 38 con vista oceánica directa. La mayoría del inventario activo en Jade Beach son 2-3 dormitorios en pisos más bajos.

🌊

Exposición Oceánica Total

Vistas directas al Atlántico desde living, comedor, cocina y suite master simultáneamente. No es vista parcial — es vista continua y frontal.

📐

Altura Real — Piso 38

A partir del piso 30+ en Jade Beach las vistas son completamente limpias. Piso 38 entrega presencia, horizon views y diferenciación clara.

🏛

Arquitectura + Marca

Carlos Ott, Revuelta y Karp para Fortune International. Edificio con reconocimiento en mercados LATAM, europeo e israelí.

🍽

Terminaciones Premium

Snaidero cabinetry, Sub-Zero/Miele appliances, granite countertops, porcelain floors. Estándar que no compromete.

💰

Pricing Competitivo

$1,416/sqft para 4BD/4.5BA en piso 38 es correcto y defendible. Un 3BD reciente cerró a $1,422/sqft. Hay margen para sostener con convicción.

🛡 Debilidades — y Cómo Neutralizarlas

📅

Edificio de 2008

Neutralización: Jade Beach no compite por novedad — compite por experiencia y valor probado. 15 años de track record, comunidad sólida, valores sostenidos. En lujo, lo nuevo no siempre gana.

💳

HOA ~$3,112/mes

Neutralización: El HOA no es gasto — es el costo de operar una residencia de resort sin fricción. Cubre spa, playa, fitness, concierge y seguros. Para este ticket es barato para lo que entrega.

🏗

Competencia de Torres Nuevas

Neutralización: Las torres más nuevas en Sunny Isles arrancan 40-100% más caras. Si el comprador busca lo más nuevo, está en otra categoría de precio. Esta unidad ofrece la mejor ecuación valor-experiencia disponible hoy.

📏

Tamaño vs. Precio

Neutralización: 2,394 sqft en 4/4.5 es eficiente — sin espacio muerto, cada metro con vista. En lujo no se paga superficie; se paga vista + piso + dirección + experiencia. Eso no se mide en sqft.

Market Analysis

Por Qué el Precio Está Justificado

$3.67M

Avg Sold Price (Building)

$3.07M

Avg List Price (Building)

$1,123–$1,422

$/SF Range (Recent)

$1.34M–$12.25M

Active Price Range

Comparable Sales — Jade Beach 2025–2026

Unidad	Status	Precio	$/SF	Bed/Bath	Ventaja
Unit 3808 ★	ACTIVE · Jan 2026	$3,390,000	$1,416	4 / 4.5	Floor 38 · Ocean
3BD Comp	Sold Feb 9, 2026	$2,450,000	$1,422	3 / 3	3BD · Lower floor
3BD Comp	Sold Oct 30, 2025	$2,150,000	$1,349	3 / 3	3BD · Mid floor
4BD Duplex	Sold Jul 15, 2025	$4,200,000	$1,135	4 / 4.5	Duplex layout

La Lectura Clave

"El promedio de ventas en el edificio supera el precio de lista de esta unidad. El último 3BD se cerró a $1,422/SF. Esta unidad — con mayor configuración, más pisos de altura, y view directo al océano — está a $1,416/SF. Los números no necesitan defensa. Necesitan contexto."

Competition

Jade Beach vs. el Mercado

Entendé qué le compite a esta unidad y cómo posicionarte frente a cada alternativa.

Tu Listing

Jade Beach 3808

4BD / 4.5BA · Piso 38 · $1,416/SF · Vista directa al Atlántico. El mejor ratio valor-experiencia disponible hoy en esta categoría en Sunny Isles.

Mismo Edificio

Jade Beach — Otros Listings

El inventario activo en el edificio tiene mayormente 2-3 dormitorios y pisos más bajos. Ser el 4BD más competitivo en piso alto es una ventaja táctica directa.

Vecino Directo

Jade Ocean

Diseño similar, misma zona. Puede atraer el mismo comprador. Diferenciador: precio, piso y orientación específica de cada unidad. Compará activo por activo.

Premium Segment

Armani/Casa · Porsche Design

Precio 40-100% más alto. Otro ticket, otro comprador. Si alguien compara con estos, el ángulo es: misma experiencia de vivir, sin el markup de la marca.

Zona Sur

Bal Harbour / Surfside

Bal Harbour: ultra-prestige más boutique, old-money, menos internacional en branding. Surfside: más contenido y residencial. Jade Beach gana en escala, servicios y reconocimiento LATAM.

Zona Norte

Hallandale Beach

Precio más bajo, pero menor branding aspiracional y menor demanda del segmento premium internacional. No es el mismo producto ni el mismo comprador.

Pricing Mindset

Cómo Sostener el Precio

El precio está justificado

$3,390,000 a $1,416/sqft para 4BD/4.5BA en piso 38 frente al océano es un precio correcto y defendible. El promedio de ventas en el edificio supera $3.67M. Los comparables más recientes cierran a $1,349–$1,422/sqft.

Posición vs. Comps ($/SF)

$1,135 (4BD Duplex)$1,422 (3BD)

Unit 3808: $1,416/SF — Justo antes del máximo de mercado

Margen táctico recomendado

Precio firme inicial

$3,390,000 — No bajar en el primer contacto. Nunca.

Margen razonable

2–4% ($68K–$136K) — Solo con oferta seria y señal de cierre real.

Límite no negociable

Bajo $3,250,000 = rechazar con datos, sin emoción.

Reglas de Pricing

Nunca discutas precio antes de construir valor

El precio se discute menos cuando el producto está correctamente posicionado. Primero el showing, primero la vista, primero la experiencia. Después los números.

Usá comparables como escudo, no como disculpa

"El último 3BD en el edificio cerró a $1,422/SF. Esta unidad, con mayor configuración y altura, está a $1,416/SF." Los datos no necesitan defensa — necesitan contexto.

Creá urgencia sin desesperación

Si hay múltiples showings, mencionalo naturalmente. Los activos bien posicionados en Sunny Isles no esperan indefinidamente. Usá el timing como herramienta.

Cualquier oferta seria merece una contraoferta rápida

No dejés enfriar una oferta real. Una contraoferta rápida muestra seguridad, no desesperación. La velocidad de respuesta cierra más que el precio.

Objection Map

Cada Objeción, Resuelta

Click en cada objeción para ver la respuesta lista para usar. Preparación = confianza = cierre.

"El HOA es muy alto"

Tu Respuesta

"En este ticket, el HOA no es gasto — es el costo de operar una residencia de resort sin fricción. Cubre spa, beach club, fitness center con Technogym, concierge 24/7, valet, seguridad, mantenimiento y seguros del edificio. Para alguien que compra en este nivel, $3,100/mes es fracción del costo de gestionar todo esto individualmente. Es barato para lo que entrega."

"Hay edificios más nuevos en Sunny Isles"

Tu Respuesta

"Más nuevo no es lo mismo que mejor comprado. Las torres más nuevas en Sunny Isles — Armani/Casa, Porsche Design, Bentley Residences — arrancan 40 a 100% más caras. Jade Beach tiene 15 años de track record: comunidad establecida, valores sostenidos, y esta unidad específica no se va a replicar en un edificio nuevo a este precio. Si tu cliente busca lo más nuevo, estamos hablando de otro ticket, no de este producto."

"El mercado puede corregir"

Tu Respuesta

"Puede haber correcciones en cualquier mercado — eso es cierto. La pregunta correcta no es si va a haber volatilidad; es qué activo querés tener si la hay. Oceanfront de calidad en el corredor costero de Sunny Isles, con demanda estructural de compradores LATAM, europeos e israelíes, se comporta diferente al producto commodity. En 2008, 2020 y 2022, los assets premium en este corredor perdieron menos y recuperaron más rápido."

"Está caro para los metros"

Tu Respuesta

"En lujo no se paga superficie. Se paga combinación: piso 38 + vista directa al Atlántico + 4 dormitorios + edificio Jade Beach + dirección de Sunny Isles. Esa combinación no tiene precio por metro — tiene precio por rareza. Un 3BD en este mismo edificio cerró a $1,422/SF este año. Este 4BD en piso 38 está a $1,416/SF. El mercado lo dice, no yo."

"Quiero pensarlo / necesito tiempo"

Tu Respuesta

"Perfecto. Lo importante es pensar bien, no pensar rápido. Te propongo esto: si querés comparar con criterio real, te ayudo a aislar tres variables — producto, edificio, y salida futura. Si después de eso esto sigue siendo tu opción número uno, el momento correcto es antes de que alguien más lo decida primero. Los 4BD en piso alto en Jade Beach no abundan en el mercado activo."

"¿Qué pasa si quiero vender en 3–5 años?"

Tu Respuesta

"Jade Beach tiene liquidez demostrada. El corredor de Sunny Isles sigue siendo uno de los más activos en el segmento premium de Florida. Un 4BD en piso alto tiene menos competencia al momento de revender que un 2-3BD genérico — hay menos oferta comparable y más demanda calificada. Es el activo más fácil de defender en reventa dentro del edificio."

"No me convence el edificio de 2008"

Tu Respuesta

"Entiendo. Pero pensalo así: en 2008, Fortune International construyó con estándares que muchos edificios de 2015-2020 no igualaron. Los materiales, la estructura, el layout — todo fue premium desde el día uno. Y la comunidad hoy está establecida: sin drama de construcción, sin promesas de fecha de entrega, sin incógnitas. Lo que ves es lo que vivís. Eso tiene un valor que los edificios en pre-venta no pueden garantizar."

Scripts

Cada Momento del Proceso, Cubierto

30 Segundos

90 Segundos

Apertura Showing

Follow-Up

Push Final

Elevator Pitch — 30 Segundos

"Jade Beach, piso 38, directo al océano. Cuatro dormitorios, cuatro y medio baños, dos mil trescientos noventa y cuatro pies cuadrados con vistas sin obstrucción al Atlántico desde cada ambiente principal. Edificio con spa completo, piscina infinita frente al mar y playa privada. Tres millones trescientos noventa mil. Si buscás la mejor ecuación de valor, altura y experiencia disponible hoy en Sunny Isles en esta configuración — esta es la unidad."

Cuándo usarlo

Networking events, primer contacto telefónico, intro en mensaje de WhatsApp o email. Objetivo: generar interés para el paso siguiente (showing o llamada larga).

Pitch Completo — 90 Segundos

"Lo que te quiero mostrar es Jade Beach, piso 38 — y quiero que entiendas por qué esta unidad específica es diferente dentro del edificio y dentro del mercado de Sunny Isles.

Es un 4 dormitorios con 4 y medio baños, 2,394 pies cuadrados, en el piso 38. Eso ya lo distingue: la mayoría del inventario en el edificio son 2 y 3 dormitorios, en pisos más bajos. Acá el océano no es una vista lateral — es lo primero que ves cuando entrás. Desde el living, desde el comedor, desde la cocina, desde la suite master. Es un frente directo al Atlántico.

El edificio tiene spa completo con treatment rooms y sauna, fitness con Technogym, piscina infinita frente al mar, playa privada, concierge 24/7. Es vivir en un resort sin salir del edificio.

El precio es $3,390,000 — $1,416 por pie cuadrado. El último 3 dormitorios en el edificio cerró a $1,422. Esta unidad, con más configuración, más altura y mejor exposición, está por debajo de eso. Los números no mienten.

Si estás buscando la mejor ecuación entre valor, experiencia y ubicación que el mercado de Sunny Isles ofrece hoy en este segmento — esto es lo que tenés que ver."

Cuándo usarlo

Llamada de presentación, introducción en reunión presencial, video corto para redes. Ajustá el idioma según el perfil del comprador (inglés/español).

Apertura del Showing — Antes de Entrar

"Antes de entrar, quiero que notes algo: estamos en el piso 38. La mayoría de lo que vas a ver en Sunny Isles en esta configuración está en pisos 15 a 25. Acá, cuando se abran esas puertas, el océano va a estar al mismo nivel que vos. No vas a mirarlo desde abajo. Vas a estar frente a él.

Eso no se explica — se siente. Entremos."

Técnica

Nunca mostrés primero las habitaciones — mostrá primero la vista. La experiencia emocional de ver el océano desde el piso 38 es tu herramienta de venta más poderosa. Dejá el silencio trabajar 10 segundos antes de hablar.

Follow-Up 24hs Post-Showing

"[Nombre], fue un gusto mostrarte Unit 3808. Sé que hay opciones que estás evaluando.

Lo que quiero compartirte es esto: en Jade Beach, no hay otro 4BD en piso alto con esta exposición disponible hoy. El último comp de 3BD en el edificio se cerró a $1,422/sqft en febrero. Esta unidad, con mayor configuración y altura, está a $1,416/sqft.

Los números hablan solos. Si querés hacer una oferta antes de que el próximo showing la mueva — estoy disponible hoy."

Personalización

Adaptá según el perfil: para familia → énfasis en "el espacio para todos". Para inversor → énfasis en los comparables. Para lifestyle buyer → recordá el momento específico del showing que lo impactó.

Push Final — Cuando Dudan

"Entiendo que querés pensarlo. Y tiene sentido — es una decisión importante. Lo que te digo con honestidad: los activos bien posicionados en Sunny Isles no esperan.

Lo que hoy está disponible, mañana puede tener una oferta. No te digo esto para apurarte — te lo digo porque después de verlo, sé que es lo que buscás.

¿Qué necesitás para avanzar hoy?"

Clave

La última pregunta — "¿Qué necesitás para avanzar hoy?" — nunca la dejes sin respuesta. Silencio después de esa pregunta es tu aliado. Esperá la respuesta, no la rellenes.

WhatsApp — Primer Contacto Frío

"Hola [Nombre] — te comparto algo que creo que te puede interesar. Jade Beach, piso 38, directo al océano. 4 dormitorios, 4.5 baños, 2.394 sqft. Vista sin obstrucción al Atlántico desde cada ambiente. Precio: USD 3.390.000 El último 3BD en el edificio cerró a más precio por pie cuadrado que esto. ¿Tenés 15 minutos esta semana para que te lo muestre?"

Formato WhatsApp

Párrafos cortos. Una idea por línea. No uses más de 5-6 líneas en el primer mensaje. El objetivo es solo conseguir el "sí" para la llamada o el showing — no vender por WhatsApp.

Qualification Questions

Calificá Antes del Showing

Estas preguntas detectan perfil, urgencia, capacidad y ángulo de venta. Hacelas en conversación natural — nunca como formulario.

"¿Buscás para uso propio, segunda residencia o como inversión?"

Por qué importa: Define qué película vender. Lifestyle vs. Patrimonio vs. Familia.

"¿Cuántos viajan regularmente a Miami? ¿Cuántos dormitorios necesitás operativamente?"

Por qué importa: Confirma la necesidad real de 4BD y justifica la configuración.

"¿Estás mirando solo Sunny Isles o también Bal Harbour, Miami Beach, Brickell?"

Por qué importa: Muestra nivel aspiracional, define tu competencia real y te permite posicionarte con datos.

"¿Tenés una ventana de tiempo para tomar decisión o estás en etapa de exploración?"

Por qué importa: Mide urgencia real. Define si invertís tiempo en este lead ahora o lo nutriís a largo plazo.

"¿Financiás o es cash?"

Por qué importa: Determina velocidad de cierre, tipo de negociación y qué docs necesitás para avanzar.

"¿Estás viendo otras unidades en el edificio o en otros buildings?"

Por qué importa: Identifica tu competencia específica y te permite posicionar esta unidad contra ella con datos reales.

Action Plan

De Listing a Cierre

Plan de acción semana a semana para cerrar en 60–90 días con precio sostenido.

Semana 1 — Posicionamiento

Armá la base antes de salir a vender

Confirmar precio de lista a $3,390,000. No ceder en el primer contacto bajo ninguna circunstancia.

Activar brochure PDF + sitio web del buyer + comparables actualizados listos para enviar.

Preparar paquete para broker-side: comparables, pricing logic, fortalezas en una página.

Activar red de brokers: broker's open privado para agentes del corredor LATAM.

Semanas 2–3 — Showings Calificados

Solo mostrás a compradores reales

Calificar cada lead con las 6 preguntas antes del showing. Sin calificación, sin showing.

Protocolo de showing: primero la vista, después el espacio. Nunca al revés.

Follow-up personalizado en 24hs por perfil. No mandes el mismo mensaje a todos.

Contenido en redes: 3 posts/reels con narrativa de height + ocean view + lifestyle.

Semana 4+ — Negociación

Recibí y manejá ofertas con criterio

Primera oferta: responder en máximo 24hs. La velocidad es señal de seguridad, no de desesperación.

Oferta bajo $3,250,000: rechazar con datos de mercado, no con emociones.

Si hay dos ofertas simultáneas: crear sensación de competencia sin mentir. Dejar que el mercado hable.

Si primer mes sin movimiento: open house privado estilo evento para el segmento correcto.

✓

Target — 60 a 90 días

Cierre con precio sostenido

El mercado de Sunny Isles tiene liquidez suficiente para este timeline con el posicionamiento correcto.

Target de cierre: $3,320,000–$3,390,000 (–0% a –2% vs. lista).